合同签订之后,发生不可抗力该如何?

上海翰鸿律师事务所2019-05-19 14:56:50



案号

(2017)鄂05民终2087号



案例


2012年12月18日甲商贸公司与乙党校签订了《党校培训中心承包合同》,由甲商贸公司承租乙党校的房屋经营食堂和住宿,主要负责党校举办的培训班学员的饮食、住宿及宜都党校内部职工的工作餐。2015年10月29日甲商贸公司与乙党校签订了《房屋(场地)租赁合同》,约定乙党校将纺织路186号包含1栋两层餐厅、67间客房、2间办公室、6个工作间及1个接待大厅的房屋租赁给甲商贸公司使用,用途为住宿和餐饮,租赁期限从2016年1月1日至2017年12月31日,由甲商贸公司预交履约金10000元,年租金120000元。合同中约定:“乙党校未尽房屋维修义务,严重影响使用的,甲商贸公司有权解除合同。”,同时还约定了免责条件:“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失,甲乙双方互不承担责任”、“不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”等等。

2016年夏季的大暴雨导致甲商贸公司承租的房屋严重受损,从2016年10月开始房屋地基出现严重下沉,墙体裂缝严重,2016年10月17日经该市房屋安全鉴定办公室作出《房屋安全鉴定报告》认定:主体房屋多处地基产生超过允许范围的严重不均匀沉降,导致上部墙体产生裂缝宽度达到20-50毫米,已对上部结构产生较大影响,且房屋出现严重倾斜,评定为一般损坏房屋。扩建部分(冷库)地基严重沉降,沉降量远大于国家标准允许值,墙体严重裂缝、倾斜,为严重损坏构件,评定为D级(整栋危险房屋)。处理意见:对主体房屋损坏部分进行修缮,对扩建部分应拆除。2016年10月27日该市安全生产委员会办公室给乙党校发函,要求乙党校立即停止食堂使用,并采取有效措施。2016年10月27日乙党校通知甲商贸公司承包的食堂停止营业并告知原因,甲商贸公司得知后找乙党校协商有关事宜,协商中乙党校提出将食堂地点变更至该市职业教育中心食堂,由甲商贸公司继续履行原合同,但甲商贸公司认为借用该市职业教育中心的食堂不便于管理,因此拒绝借用该市职业教育中心的食堂。

经协商未果,乙党校遂于2016年12月1日向甲商贸公司发出了《关于解除党校培训中心租赁合同的通知》,正式解除了与甲商贸公司签订的《房屋(场地)租赁合同》,在双方多次协商无果后,甲商贸公司遂诉至法院,请求法院判令:1、判令乙党校赔偿其违约行为给甲商贸公司造成的直接经济损失;2、判令乙党校赔偿其违约行为给甲商贸公司造成的直接经营损失;3、诉讼费由乙党校承担。




法院裁判


一审法院认为,本案中地基下沉、墙体严重裂缝显然是房屋自身的质量问题,乙党校以“不可抗力”进行抗辩,法院不予支持。二审对一审法院认为不属于不可抗力予以纠正,认定双方当事人签订的《党校培训中心承包合同》约定了免责条件:“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失,甲乙双方互不承担责任”、“不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”。租赁标的(食堂)在2016年成为危房是双方签订合同之时不能预见的,食堂成为危房后无法在原食堂继续履行合同,应当属于双方合同约定的不可抗力,一审判决驳回甲商贸公司的诉讼请求并无不当。



律师分析



甲商贸公司租赁乙都党校的房屋墙体严重裂缝、地基出现不均匀下沉是否属于不可抗力,是本案的争议焦点之一。不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。

一、何为“不可抗力”?

所谓不可抗力,是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹;政府行为,如征收、征用;社会异常事件,如罢工、骚乱三方面。因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任。但有以下例外:

(1)金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除。

(2)迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。

 

二、案件简析

本案中,双方于2015年10月29日签订了《房屋(场地)租赁合同》,2016年该场地成为危房是双方签订合同之时不能预见的,食堂成为危房后无法在原食堂继续履行合同,应当属于双方合同约定的不可抗力。此后,经乙党校催告仍不恢复营业,甲商贸公司停业行为属于以自己的行为表明不履行合同主要义务的情形,乙党校据此通知甲商贸公司解除双方之间的合同符合法律规定。乙党校不存在违约行为,甲商贸公司要求乙党校赔偿经济损失无事实和法律依据。同理,乙党校不存在违约行为,甲商贸公司要求乙党校赔偿经济损失无事实和法律依据。




法律依据


《中华人民共和国民法总则》

第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

——作者简介——

徐静(律师助理)

毕业于华东政法大学。