【热点】楼市调控属不可抗力吗?定金或购房款能要回来吗?(值得收藏)

厦门律师王晓林2019-05-08 12:03:46

 

  324日,星期五,对很多买房人来说,绝对称得上“黑色星期五”。

 

六部门联合发布的关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场稳健康发展的通知条条剑指炒,房,客!!!


部分普通购房人的购房合同也遇到了能否继续履行的问题!

 

签订购房合同后遇楼市调控政策,怎么办?楼市调控是否属于不可抗力?



 

住房调控政策是否属不可抗力?

 

楼市调控伴随着一系列法律问题的产生是不言而喻的。最新出台的政策会使很多人失去购房资格或能力,对于已经签了合同或正在准备房贷的人来说,更是有苦说不出。那么问题来了,住房调控政策是否属不可抗力?

根据我国法律规定:不可抗力是一项免责条款,是指买卖合同签订后,由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件,以致不能履行或不能如期履行合同,发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同,在我国《民法通则》上是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况



全国各城市出台的住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。但根据法理,只有同时具备“不能预见、不能避免和不能克服”三大要件才属于“不可抗力”范畴,可是这么多年来,针对楼市过热。中央和地方频频出台政策,经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的长期发展过程。调控目标非常明确,并非猝不及防突然发生。完全称不上是“不可预见、不可避免和不可克服。”而且房屋买卖合同标的额相对较大,对合同当事人切身利益攸关。合同当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立之后,对可能出现的市场风险,以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断,不会对各地方逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备。

因此,基于上述考量,这两年国家和地方政府新出台的住房限购政策在我国司法实践中不会被人民法院认定为《合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力。

 


 

对于房屋买卖合同订立之后,由于国家或当地政府出台住房限购政策的实施,致使买受人无法办理房屋过户登记手续的,人民法院通常会认定为,因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,也就是买卖双方都没有错,这种情况下,除合同另有约定外法院允许当事人以国家或当地政府新出台住房限购政策为理由提出解除合同,出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。买受人需酌情承担出卖人实际付出的费用等合理损失。合同当事人一方因这种情况解除合同,而要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,人民法院一般不予支持。

 

如果确有证据证明因解除合同导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,经人民法院审查,解除合同确实导致当事人间利益失衡,会酌情考虑支持损失方提出由另一方补偿其合理损失。

 

 


人民法对限购限贷导致商品房买卖合同纠纷的

处理意见汇集

 

一、最高院的意见

2015年全国民事审判工作会议纪要》

(一)关于限贷的问题

房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的,一般应予以支持其诉请。

(二)关于限购的问题

房屋买卖合同签订后,由于住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。


 

二、 2011年全国民事审判工作会议纪要》(法办[2011]442号)

(一)关于限贷的问题

房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款,且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素,导致无履约能力的,其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同,并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的,可以支持。

对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的,买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的,原则上不予支持;但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的,人民法院应依据相关法律、司法解释的规定,审查其解除合同的理由是否成立。



(二)关于限购的问题

房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支持。当事人并主张赔偿损失的,原则不予支持。

(三)关于合同解除后的损失问题,区别对待

对购买基本住房或改善性住房的,出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的,原则上不予支持;

对购买投资性住房的,出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的,人民法院应当依据公平原则进行处理,合同约定定金的,补偿数额原则上以定金数额为限,没有约定定金的,原则上不超过合同标的额的10%;对购买投资性住房的,应依据合同法的相关规定处理。

2011年、2015年两次会议纪要均认为因限购、限贷导致合同不能履行可依法解除合同。但对于解除合同的法律后果2011年会议纪要区分投资性购房合同非投资性购房。


 

三、广东省高院意见

粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》

商品房买卖合同签订后,如政府部门出台限购限贷政策的,人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记,或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行,当事人请求解除合同的,人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的,人民法院应向其释明可以变更诉讼请求;买受人坚持不变更的,驳回其诉讼请求。

最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定了“因不可归责于当事人双方的事由”未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。


 

四、 北京高院意见

《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》

住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。

房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。


 

五、上海法院的意见

1、上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》

由于上海高院出台的解答时间较早,还未涉及到限购的问题,仅涉及到限贷的问题,其中上海高院对于限贷的问题,作如下解答:

房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识,对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此,作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍,应当有充分、合理的预见,并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同,房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是,房屋买受人能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行,且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致,房屋买受人主张解除房屋买卖合同的,可以允许。



2、上海市第一中级人民法院民二庭的意见

上海市第一中级人民法院民二庭发布的《楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》

第一,对涉“限贷令”案件的处理:

明确约定以贷款付款的,如确实纯粹因“限贷令”导致无法取得贷款的。(1)对“一手房”,可适用《最高人民法院关于审理商品房买售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对买受人免责;(2)对“二手房”则区分合同签订的时间及买受人有无具体过错,符合以下要件的,可向当事人释明由其提出请求,判决适当减少合同解除的违约金:一是合同签订在政策发布前;二是买受人纯粹因“限贷令”而无法取得贷款,而不是可归责于买受人的其他原因,比如个人信用记录等;三是最后一项导致受到政策制约的贷款、过户的时间在系争合同(包括定金协议)签订之前;四是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为;五是买受人在政策发布后及时告知出卖人(以3日为宜),并要求解除合同。符合上述全部五个要件的,方可调整违约责任,具体调整尺度可以个案掌握,鉴于上海市当前“二手房”买卖合同通常约定的合同解除违约金为合同标的金额的20%,建议一般情况下以一半为宜,但并不免除当事人迟延履行的违约责任,定金合同按照定金罚则处理;对于买受人主观存在过错,如不积极告知贷款情况,未及时提出解除合同,拖延履行合同,后又提出解除合同的,应按照合同违约责任处理。合同签订在政策发布后的,买受人应按照合同承担违约责任。


第二,对涉“限购令”案件的处理:

针对 “一手房”,可免除买受人责任;针对“二手房”,符合以下要件的,可以免除买受人导致合同解除的违约责任,但出卖人可举证证明其实际损失,由买受人赔偿:一是合同签订的时间在政策发布之前;二是最后一项导致受到政策制约的过户的时间在系争合同(包括定金合同)签订之前;三是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为;四是买受人在政策发布后及时告知出卖人(以3日为宜),并要求解除合同(定金合同按照定金罚则处理);合同签订在政策出台后的,严格按照合同约定处理,买受人应承担合同解除的违约责任(出卖人明知的情形除外)。



 

六、最高院公布案例:明显加重购房人付款义务的格式条款无效

——江苏淮安中院判决刘岩诉淮安恒大房产公司商品房买卖合同案

裁判要旨

购房人以首付与银行按揭相结合方式付款,房产公司以格式条款的方式约定,一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款。该约定违反了格式条款提供方公平拟约的义务,明显加重了购房人的责任,应认定无效。

开发商为了应对购房人可能无法贷款或者首付款比例调高的问题,往往会通过补充协议的方式约定,一旦购房人贷款办不下来或者首付比例提高,购房人应当补足首付款或者短时间内一次性付款。根据现在的判例,购房人可要求法院认定该约定无效而不承担违约责任。

综上,可以看出,因新政导致首付比例增加或买方失去购房资格的,买方可以主张解除合同,退还定金。但是,也有部分观点认为,针对首付比例增加这一点不属于不可抗力和情势变更。因为民法通则规定的不可抗力的范围主要包括自然灾害、政府行为和社会异常现象。因此,新政策为主的房产新政并不在此范围之内,并不属于不可抗力的范围。其次,提高按揭付首付比例和提高二套及以上住房贷款利率,对大多数购房者来说是可以有一定的预见性的,也不是完全不可以克服的。银行按揭贷款的申请即使没有这次房贷新政,顾客也有可能不被批准,这在购房者签订合同时应该是早就考虑到的。而且大多数合同在按揭贷款或者贷款数额没有达到房款数额要求的,买家必须以现金补足。调整首付比例或者无法办理到按揭贷款,购房者理应有应对之策。所以,就房贷新政对购房者来说应该是有可能预见到的,对于大多数购房者来说,也是可以通过多方筹集资金来克服的,同理也不属于情势变更范围。

 


 

七、法院案例

01

案件经过:卖家伪造租约致赎楼失败,买家多次催促无果无奈解约

2015417日,贾先生向魏先生购买位于宝安区的住宅,当时市价为308万元。双方签订合同时,魏先生告知贾先生其房产仅存在一个租约,租赁期至2016229日。贾先生安心地支付赎楼利息后,意外得知魏先生为了向第三方债权人借款50万元,伪造了一份租赁期为7.5年的租赁合同,并将租赁合同到相关部门备案登记。因此,担保公司拒绝为卖方魏先生办理解押手续。

 

期间,贾先生多次催促魏先生采取有效措施办理涉案房屋的注销抵押登记手续,但魏先生至贾先生起诉时仍未办理相关手续,此时已超过了合同约定的最后期限。 

 

根据双方签订的《房地产买卖合同》约定:“如卖方未按照期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行义务超过伍日或有其他根本违约行为的,买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止,也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。”

 

因此,贾先生有权要求解除合同并要求魏先生支付违约金。 

 


02

法院判决:法院判卖家赔偿117.6万损失或为深圳支持差价补偿第一案

在资本市场里,时间就是金钱,每一分钟都在考验玩家的意志,没有人耗得起。在魏先生拒绝履行合同约定的义务期间,涉案房产的价格从308万元上涨到了425.6万元,买方贾先生受到的损失远远高于违约金。

 

深圳市中级人民法院一审裁定,贾先生因魏先生违约而遭受的涉案房屋差价损失属于守约方损失。贾先生关于增加违约金数额至117.6万元的诉讼请求,有事实和法律依据,法院予以支持。魏先生不服一审判决,再次提起上诉。二审法院认为,原审判决详细分析论述了认定违约损失的合同法各项规则,采信了被上诉人所提交的评估报告,确认本案违约金数额为117.6万元,事实清楚充分,法律适用准确无误,法院依法予以维持。



03

律师说法:履约应诚信  违约须谨慎                           

 

在二手房买卖合同纠纷中,卖方因房价上涨往往会找各种理由不愿再去继续履行合同,一旦构成违约情形,不但应当赔偿合同约定的违约金,还应赔偿超过违约金之外的实际损失。违约方造成守约方的损失应完全赔偿,包括既存利益因违约行为而减少的直接损失,也包括本可以取得的利益因违约而未获得的利益即间接损失。从法律的诚信原则出发,一旦买卖合同签订,双方都应遵循合同约定全面的诚实的履行合同,这样才能保证诚信社会的建设,市场秩序的稳定,否则一旦构成违约将会面临严重的惩罚!



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