【热点】楼市调控属不可抗力吗?定金或购房款能要回来吗?(值得收藏)

厦门律师王晓林2019-05-08 00:03:46

 

  324日,星期五,对很多买房人来说,绝对称得上“黑色星期五”。

 

六部门联合发布的关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场稳健康发展的通知条条剑指炒,房,客!!!


部分普通购房人的购房合同也遇到了能否继续履行的问题!

 

签订购房合同后遇楼市调控政策,怎么办?楼市调控是否属于不可抗力?



 

住房调控政策是否属不可抗力?

 

楼市调控伴随着一系列法律问题的产生是不言而喻的。最新出台的政策会使很多人失去购房资格或能力,对于已经签了合同或正在准备房贷的人来说,更是有苦说不出。那么问题来了,住房调控政策是否属不可抗力?

根据我国法律规定:不可抗力是一项免责条款,是指买卖合同签订后,由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件,以致不能履行或不能如期履行合同,发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同,在我国《民法通则》上是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况



全国各城市出台的住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。但根据法理,只有同时具备“不能预见、不能避免和不能克服”三大要件才属于“不可抗力”范畴,可是这么多年来,针对楼市过热。中央和地方频频出台政策,经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的长期发展过程。调控目标非常明确,并非猝不及防突然发生。完全称不上是“不可预见、不可避免和不可克服。”而且房屋买卖合同标的额相对较大,对合同当事人切身利益攸关。合同当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立之后,对可能出现的市场风险,以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断,不会对各地方逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备。

因此,基于上述考量,这两年国家和地方政府新出台的住房限购政策在我国司法实践中不会被人民法院认定为《合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力。

 


 

对于房屋买卖合同订立之后,由于国家或当地政府出台住房限购政策的实施,致使买受人无法办理房屋过户登记手续的,人民法院通常会认定为,因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,也就是买卖双方都没有错,这种情况下,除合同另有约定外法院允许当事人以国家或当地政府新出台住房限购政策为理由提出解除合同,出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。买受人需酌情承担出卖人实际付出的费用等合理损失。合同当事人一方因这种情况解除合同,而要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,人民法院一般不予支持。

 

如果确有证据证明因解除合同导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,经人民法院审查,解除合同确实导致当事人间利益失衡,会酌情考虑支持损失方提出由另一方补偿其合理损失。

 

 


人民法对限购限贷导致商品房买卖合同纠纷的

处理意见汇集

 

一、最高院的意见

2015年全国民事审判工作会议纪要》

(一)关于限贷的问题

房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的,一般应予以支持其诉请。

(二)关于限购的问题

房屋买卖合同签订后,由于住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。


 

二、 2011年全国民事审判工作会议纪要》(法办[2011]442号)

(一)关于限贷的问题

房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款,且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高