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【核心观点】
房屋买卖双方签订购房合同后，因房产新政出台导致购房者履约能力下降而违约时，，而要结合买卖双方的具体情况综合判断，即新政出台并不必然导致房屋买卖合同不能履行。
2016年10月，叶女士经某房地产经纪事务所居间介绍，与某房屋产权人姜女士达成一致，签订《房地产居间合同（买卖）》，约定房屋转让价款为335万元，并约定双方于同年11月30日签订正式的房屋买卖合同时买方支付首付款101万元，余款以贷款形式支付。当天，叶女士向姜女士支付购房定金10万元。
不料，在约定签合同的前几日——11月25日，上海房产新政出台。根据叶女士的情况，其购房首付款比例要提高至购房款的50%，即在签订买卖合同时，叶女士要比原先约定的首付款多支付60多万元。叶女士起初请姜女士给其10天筹款，后因筹款不成，故不想再履约，并要求姜女士退还定金。
双方协商不成，，请求判决姜女士退还定金10万元。，姜女士不服，上诉至上海一中院。
姜女士上诉称，双方签订的《居间合同》明确约定，叶女士可向银行贷款，在申请额度不足的情况下，由叶女士以现金形式补足。此外，叶女士也没有提供证据证明其在2016年11月30日前有能力支付新政出台前约定的101万元。新政出台后，叶女士曾明确表示其能继续履行合同，但后又反悔，故本案应按照定金罚则处理。
叶女士认为，新政的出台导致其应支付的首付款比例提高至购房款的50%，这在签订《居间合同》时无法预见，《居间合同》约定的现金补足条款仅适用于贷款不足的情况，而现在是首付款无法支付。
生效判决认为，本案的争议焦点为，叶女士是否有权以新政出台无法支付首付款为由，拒绝签订房屋买卖合同，并主张免责。首先，双方约定于2016年11月30日签订买卖合同，叶女士应于签订当日支付首付款101万元。二审中，叶女士未能提供充分的证据证明，其确实能在该日前后存在支付该笔款项的实际能力。故叶女士的支付能力本身存疑。第二，《居间合同》约定叶女士若在申请购房贷款时未获得相应额度，应在办理房屋过户手续前以现金补足，表明叶女士在签订上述合同时对可能存在的履约障碍已有充分预见，并且应当具备一定的资金保障。第三，新政出台后，叶女士曾请求姜女士给予10天时间以凑足首付款，表明其认可自身有义务按照《居间合同》相应条款签订房屋买卖合同。
，叶女士在签订《居间合同》时应当对贷款额度变化有一定的预见，并准备相应的资金，新政出台并不必然导致上述合同不能履行，叶女士以无力支付首付款为由拒绝签订房屋买卖合同构成违约，故撤销一审判决，改判定金不予退还。
案例分析
1.房地产市场的调控“新政”虽然符合不可抗力的特征，但违约后并不一定免责。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。由此可知，不可抗力发生时，违约方是全部免责还是部分免责，要根据不可抗力的影响来综合判定，并非是只要发生不可抗力就可以违约且免责。另外，不可抗力还必须发生在合同履行期间，而迟延履行则被扣除在外。结合本案，“新政”可以构成不可抗力，但并不代表叶女士不能正常履行合同权利义务，。这个案例也提醒我们要正确认识不可抗力，而不能相当然的违约。
2.定金罚则的适用。定金是债的一种担保形式，是指合同当事人一方为了担保合同的履行而预先向对方支付一定数额的金钱。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既然约定了违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但两者不能同时适用。本案中，当事人约定10元定金即是履约汪担保，现中女士违约，，最终付出了10万的违约代价。同时指出，在实践中大量使用的订金、押金、保证金等，如果没有在合同中明确约定，则不构成定金的法律效力，建议要明确写明是定金，否则不产生两倍返还或者不予退还的法律效力。
3.建议：无论是在公司经营中的商业行为，还是自然人之间交易行为，要签订一份完备的合同，对自己能百分百能履行的可以明确，不容易掌握或者把控的，要给自己留个“活口”，同时也是给双方保留余地，不至于履约条件发生突变时，因违约而造成不可估量的损失。同时要准确理解合同用词含义，一字之差，结果必须天壤之别，重要的经济行为，还是要聘请专业律师协助更为妥当。
个人简介
常明国，17年的军旅生涯，诚实、干练，坚定的法律信仰者和爱好者，2014年通过司法考试，2017年通过证券从业资格考试，国家三级心理咨询师，现就职于北京铜牛集团有限公司,任法务主任，专注于公司法务研究，致力于企业法律风险防控。电话：18311293898，欢迎您参与交流。
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