政府拆迁属于不可抗力吗

清风法苑2019-05-04 09:08:21

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精彩案例

张三有沿街门面两间,出租给李四,双方签订了房屋租赁合同,合同约定:租赁期限10年,转让费10万元,租金每年2万元,李四有转租的权利,转租时收取的转让费归李四所有。李四租赁后就办理了营业执照和餐饮服务经营许可证,做起了饭店生意。租赁第三年,遇政府拆迁,拆迁的政策是有证照的门面且经营满两年按1万元每平米补偿,无证照的门面按5000元每平米补偿。李四就向张三索要转让费和拆迁补偿差价,理由是转让费交了10年的,现在只到第三年,还有7年的转让费需要退还,张三能享受到1万元每平米的补偿是因为自己办证经营了两年,因此无证和有证之间的补偿差价应归自己所有。


法律分析

一、转让费如何分配?

为何租赁门面交了租金后还有转让费出现呢?通常门面经营者因种种原因经营了一段时间后就不再经营了,这时租赁期限还没到,经营时还对门面进行了装璜,购置了桌椅板凳等东西,于是转让时一并卖给下家,从而收取转让费。因此,转让费主要包含租赁期限、设施设备、装璜装饰、再次转让权等。租赁期间遇政府拆迁,使得租赁合同无法履行。那政府拆迁行为性质如何界定关系到双方当事人责任划分的问题。政府拆迁行为属于不可抗力吗?不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。政府拆迁在双方当事人订立合同时都未曾预料到,若出租人预料到要拆迁,他就有义务在订立合同时告知承租人,否则将承担缔约过失责任,若承租人预料到要拆迁,他就不会订长期的合同。政府职能包含政治、经济、文化、社会、生态职能。政府拆迁行为是政府行使的社会职能,它不同于政府对房价进行调控时所体现的经济职能。合同当事人对政府的经济职能在订立合同时应有一定的预见,并承担一定的市场风险,但对其它职能无预测可能性。综上,政府拆迁行为可以定性为不可抗力。房屋租赁合同因政府拆迁这个不可抗力而无法继续履行,合同双方当事人都不承担责任,那承租人交的转让费就受到了损失,大致包括租期损失、物品损失和再次转让权的损失,这些损失由双方当事人按公平原则合理分担。

二、门面补偿差价归谁所有?

承租人认为因为自己的办证经营使得房东多获得了5000元每平米的补偿差价,这个差价应归承租人。政府对门面房的补贴有两个标准:一是有证且连续经营满两年的补偿10000元每平米,二是无证的补偿5000元每平米。两个标准的补偿款都是归房东所有。门面补偿差价归承租人无法律依据。首先,双方在合同中没有约定补偿差价归承租人所有;其次,双方也不构成无因管理之债。承租人在订立合同时没有预测到会有政府拆迁,因此其办证行为只是自己履行法律义务,而无为房东谋取补偿利益的意思,承租人的办证行为也没有遭遇损失,因此不构成无因管理之债。双方也不构成不当得利之债。房东所得补偿费是基于其房子被拆除,是合法的,不管按哪种标准补偿房东,承租人都没有财产损失,因此,也不构成不当得利之债。综上,门面房的补偿差价也是归房东所有。


法眼观察

房东在出租门面房时应该在合同中约定承租人办理证照的条款,否则一旦政府拆迁,若是承租人没办证照,则房东会遭到较大的损失。政府补偿标准按有无证分,目的是督促房东将房子出租给合法经营者,打击无证经营者,维护社会主义市场秩序健康发展。



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