首批公募REITS发行后表现出色。多数公募REITS价格自上市以来涨幅达15-35%，这主要是得益于：（I）两次降准；（II）2021年第三季度相关底层资产运营及财务表现良好，（III） 首支公募REITS主题理财产品的推出；（IV）银保监会批准险资入股公募REITS。公募REITS交易流动性不输于H-REITS。除此以外，已有三只公募REITS开始派息，早于预期（指引仅要求每年至少派发一次）。
第二批公募REITS获投资者热捧。得益于首批公募REITS发行后的强劲表现，第二批公募REITS获机构投资者超40倍认购。第二批的两单REITS溢价约8-9%。与首批相比，主要区别在于：（I）险资及理财产品为主要战略投资者；（II）第二批的两单REITS均有一定的杠杆，而首批9只REITS中仅有一只享有杠杆。贷款价值比在15-21%之间，15年期借款成本为3.4%（5年期LPR-122BPS）-4.0%（5年期LPR-70BPS）。以相对较低的成本利用杠杆也可以帮助支持公募REITS的发展。沪深交易所也正在完善扩募机制。
注：全部A股是A股市场所有上市公司表现的资本化加权股票指数；SW（申万）指数是体现A股市场特定行业上市公司表现的资本化加权股票指数
- 资产类别：保障性租赁住房纳入REITS试点，资产类别多元化大大加强；我们预计这一资产类别的REITS将于2022年发行
- 以公募REITS为主题的理财产品推出有助于推动该板块发展，其流动性有望增强
- 基金存续期限：45-50年，第二批公募REITS的基金期限均比底层资产的剩余土地使用和特许经营年限长
- 询价区间（最高价比最低价）：15-18%（第一批为6-19%），平均值为16%（第一批为14%）
- 基于产业园区及桥梁公路两单REITS的定价，其22F年的收益率将在4.3-7.2%之间
- 超预期的是，第二批公募REITS两单均有外部债务，而第一批中仅有蛇口产业园REIT有外部债务
- 原始权益人（发起人）：两家地方国有企业，发起人均有充沛的项目储备
- 因多数相关公募基金的财务顾问均参与投资公募REITS，拥有全牌照的金融机构持续受益
- 中金公司是首批公募REITS的大赢家，而中信则在第二批公募REITS中崭露头角
- 第二批公募REITS的发起人（20%持股锁定期五年，超过 20%的部分为三年）持有30-33%的股份，与中国香港/新加坡REITS类似
- 战略投资者（12 个月锁定期）：与发起人一起合计持有 70%的股份（相较于首批55-79%的持股）
2）险资也是主要的战略投资者，持有普洛斯物流REIT 30%的股份
3）理财产品（包括公募基金专户、集合信托基金和券商集合资管计划）和自营账户（银行自营、券商自营和私募自营）也是主要的战略投资者，分别平均持股 7%及 8%
2）险资是主要的战略投资者，持有建信中关村产业园REIT 18%的股份
3）第二批公募REITS中，理财产品加大投资力度，分别持有建信中关村产业园REIT和华夏越秀高速REIT 16%及31%的股份
注：收益率= 按投资者类型提供的平均价格 / FY22F可供分派金额；理财产品（包括公募基金专户、集合信托基金和券商集合资管计划）和自营账户（银行自营、券商自营和私募自营）
- 固定管理费主要基于基金资产净值，也有部分公募REITS会根据可供分派金额及基金营收收取固定管理费
- 相比于首批的广交高速REIT，第二批华夏越秀高速REIT管理费率更高；而建信中关村产业园REIT的管理费率与首批产业园区REITS类似
- 相比之下，在中国香港/新加坡上市的部分REITS管理费均为可供分派金额的10% （固定管理费）+可供分派金额递增量的 25%（浮动管理费）
- 相比之下，在中国香港/新加坡上市的部分REITS管理费均为资产估值的0.3-0.4%（固定管理费）+ 净物业收入的3-4%（浮动管理费）
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