许多中外保险企业长期以来一直是商业地产的“卧底”，新规定仍禁止风险投资设立房地产开发公司，禁止投资未上市房地产企业(项目公司除外)，也禁止以股票形式持有房地产企业。
9月5日，，即《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》，保险业和地产业都同时获得了利好的激励。
对于保险资金来说，多了一个光明正大的投资渠道，对于房地产业来说，在资金面上又多了一个投资方的生力军。
现状
1.5万亿元险资渴望“突围”
，目前的情况是，保险公司正在面临快速增长的保费，致使保险公司承担着保险配置的压力和投资困境。
，2010年，内地保险业保险资金运用面临严峻考验。由于新增保费与到期再投资资金的增加，加上去年积压未有效运用的资金，预计超过1.5万亿元人民币保险资金面临投资压力。
其中巨额的保费收入更是增加了业界对险企资产负债匹配的重视。因为虽然从资产层面看，保险费收取形成了保险资金的流入，是保险资产增长的主要动力，但是从负债层面看，由于保险资金流入的前提是保险人要履行约定的保险责任，因此资金流入的结果造成了保险负债的增加。
所以，当务之急，。
事实上，在这两个暂行办法公布不久之前的一个月，，根据该《办法》，保险资金权益类投资比例上限提升，同时，保险资金投资未上市企业股权也正式“开闸”。
“保险公司现在主要的资产配置包括银行存款、债券、股票、基金，其中投资具有固定收益的债券类比例最大，接下来是配置在银行存款上，其中可能有收益稍高的协议存款，协议存款的利率比较灵活，一般比同期银行定期存款利率高10％~15％，还留有一部分的投资是用于股票和基金上。当然，公司也要保留一部分现金，用于赔付。”华融证券分析师王慧萍告诉记者。
另一方面，统计数据也证实了王慧萍的结论。截至今年6月底，保险公司资金运用余额4.17万亿元，较年初增长11.3％，其中，债券占比51.8％，银行存款占比30.5％，投资基金、股票、股权等权益类投资占比15.1％，其他投资占比2.6％。
“保险资金投资债券占比最大，是因为债券提供稳定收益，风险性很低，这同保险公司的追求是相吻合的，因为它们最想寻求的是长期的稳定的收益，目的是要和自身的负债匹配，简单地说，就是要保证自己的资产在未来的某个时间有足够的量去赔付，这样的能力就得依靠有保证的现金流入。因此而言，它有一个时间上和安全性上的匹配。”王慧萍说道。
虽然截至今年6月底，保险公司债券投资收益率高于同期限的国债收益率，保险机构股票资产净值增长率好于上证指数，但是在快速增长的保费压力下，加上股票市场低迷、债券收益率走低的情况下，保险公司的投资压力还是在日益显现。
调查
以自用名义购商业地产早已风行
事实上对拥有高风险高收益的房地产市场，保险资金早就曾觊觎过。“如果真要追溯历史的话，上世纪90年代，在国内保险行业还相对不成熟、环境和条件还没形成秩序时，确实有保险公司将险资投在房地产上面过，但是后来都得到了清理和控制，这是历史问题。”王慧萍如是说。
“在《保险资金运用管理暂行办法》出台以前，是不允许拿投保人的钱去投资房地产的，但是可以以资本金，也就是企业在工商行政管理部门登记的注册资金去买自用物业，大多是买商业地产，例如写字楼。”王慧萍补充道。
对于这种以自用为目的购买物业，业内清楚地知道，其除自用之外，也在依靠出租多余楼层获取租金收益，另外，也有险企以自用为名建设办公楼。数据统计显示，从2006年开始，中国平安、中国人寿、泰康人寿、人保财险、太平人寿、民生人寿、生命人寿等公司已纷纷通过直接或间接方式购入房地产项目。其中中国平安以16.57亿元获得深圳福田商业中心地段“深圳第一高楼”地块，建设资金预计超100亿元，中国人寿在北京金融街投入11.2亿元购得中国人寿中心大厦整栋大楼，同样泰康人寿也在金融街购得一座写字楼，加上其在CBD商圈购入的另一写字楼，合计超过10万平方米等。
这不免让身处上海的记者联想到位于金融集中带浦东陆家嘴的一群保险楼。目前位于陆家嘴或者周边的保险大厦有中国保险大厦、生命人寿大厦、中国平安金融大厦、太平金融大厦。
根据公开资料显示，中国保险大厦开发商为中国保险有限公司，共42层，目前价格：8.50元/日/平方米，租金面积在1500平方米左右。生命人寿大厦原名则是银峰大厦，由于2005年生命人寿将之买下，故改名生命人寿大厦，大厦租金4元/日/平方米。位于小陆家嘴中心的中国平安金融大厦开发商是平安金融发展有限公司，该大厦租金在11.5元/日/平方米。
值得一提的是太平金融大厦。太平金融大厦紧邻金茂大厦和环球金融中心，总投资约人民币22亿元，占地面积9259平方米，建筑面积超过11万平方米，总高度为216米。该大厦预计2011年2月份竣工并交付使用，租金在8-10元/日/平方米。
届时属于中国太平旗下内地子公司的太平人寿、太平养老保险和太平资产管理公司等机构会悉数搬进这幢写字楼，而剩余楼层将用作对外租售。
此前第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理简可曾对媒体透露过，太平洋人寿保险就购买了太平金融大厦1.6万平方米，共计6个楼面。
另外也将入驻的太平洋资产管理公司里的一名员工邓小姐告诉记者，“其实我们扩张很快，可能到时候自用都不够。”
当问及外资保险公司是否也有一样的投资动作时，王慧萍告诉记者，“只要在中国经营的外资保险公司必须遵守中国的法律法规，同国内的保险公司是一样的，但是外资的保险公司在中国的历史比较短、规模也很小，他们更多的是一个全球性保险集团下的一个分支网点，这样全球性的保险集团在全球各地都有一定收入，追求的是一个业务的平衡，因此虽然到目前看来对外资保险公司的规定还是开放的，没有特别约束的地方，但是作为一家外资公司他们不一定会选择这样的投资形式，他们可以把保费收入上缴大集团或是投资到其他地方。”
“外资保险公司的投资方式要更加的多元化，他们可以承接第三方的基金去做投资。有观点担心由于人民币升值的预期，会有热钱涌进国内炒房地产，但其实由于”限外令“，境外资金很难进到国内，如果要进来必须通过外管局批准，但这个过程相当麻烦。”邓小姐告诉记者。
根据中国不动产研究中心统计数据显示，从2006年到2009年年底，保险公司以自用的名义购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉及房地产投资领域。而据《投资者报》的不完全统计，到目前为止，保险公司投入房地产项目的资金已超过325亿元，建筑面积至少有147万平方米。
除此之外，保险公司还有众多方法曲线涉足房地产，例如平安保险设立的信托平台平安信托可与开发商合作、中国人寿建立子地产公司国寿地产或者直接购买上市房企股权，以及国寿拥有远洋地产的股份等。方向
投资不动产首先考虑成熟物业
用业界的戏言来说，这次两个《暂行办法》的出台，终于可以使得险企对房地产的一些动作和念头呈现在阳光下了。
根据《保险资金投资不动产暂行方法》中规定，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。，保险资金可以采用债权、股权或者物权方式投资不动产，但仅限于商业不动产、办公不动产与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。
看似放宽条件，但这场投资地产的聚会，也并不是所有险资都有参与的资格。根据《办法》规定，保险公司投资不动产应该符合的条件中包括以下几条，即上一会计年度末偿付能力充足率不低于150％，且投资上季度末偿付能力充足率不低于150％；上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币；具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定。
可以看出，不动产条例对险资要求较高，资金实力不雄厚的中小险企只能望尘莫及，甚至可能遗憾失去良机。而对于大型的保险公司的话，目前符合条件的也只有国寿、平安、太平洋、泰康等少数几家公司，国内财险老大人保财险因偿付能力不符合或需增资后方能正式进军不动产。
此外，办法不仅设立了高投资门槛，对投资比例也有谨慎的规定。办法规定投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10％，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3％；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10％。
对投资比例的限制其实是在对险资投资风险的控制，对于在房地产领域经验不算丰厚的保险公司来说，这恰似对他们的“谨慎入市”的领导。
“虽然放宽了门闸，但我们也不会对项目来者不拒，我们需要一个一个项目甄别，排除掉不符合要求的项目，因为我们的目标是追求安全平稳的长期收益。”邓小姐说道。
对于涉水不深的保险公司，，因缺乏专业的房地产开发管理团队和相关投资经验，应以投资现有的成熟物业为主，尤其是中心城市的核心地段优质写字楼或其他商业地产。
在住宅市场扑朔迷离的现状下，商业地产成为越来越多不论是开发商还是机构或个人投资涌向的领域。如今，险资作为新的生力军，将同商业地产成为默契的合作伴侣。例如投资写字楼，险资所追求的固定稳定的收益能从租金获得中得到满足，并且随着国内一