楼市调控属不可抗力吗?

北京张勇律师2019-06-03 02:49:29

【前 言】

这是我2017年6月发表在新浪的文章,现在拿出来再分享给大家。半年以来,处理了多起房产交易纠纷,希望对大家有所借鉴


近期(2017年6月以来),北京以及全国多地均采取了楼市调控政策。最新出台的政策会使很多人失去购房资格或者能力,这对于已经签署房屋买卖合同或正在准备放贷的人来说,会引发一系列法律问题,更有甚者会直接导致房屋买卖合同能否实际继续履行,如不能履行,应如何解除,能否主张赔偿。



根据我国法律规定:不可抗力是一项免责条款,是指买卖合同签订后,不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件,以致不能履行或不能如期履行合同,发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同,在我国《民法总则》上是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。
各城市出台的住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。但根据法理,只有同时具备不能预见、不能避免并不能克服三大要件才属于不可抗力。但是近几年针对楼市过热,中央和地方频频出台政策,经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的过程,不符合不可预见、不可避免和不可克服。
这两年国家和地方政府出台的住房限购政策在我国司法实践中不会被人民法院认定为不可抗力。
依据《2015年全国民事审判工作会议纪要》以及《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》,房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以放贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人确因放贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的,一般应予以支持其诉请。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,因一方当事人的原因导致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。



欢迎大家关注并留言交流。