贷款不能是否属于不可抗力因素?

汉宇地产2019-06-06 18:01:41
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【每期一案】


薛某将名下房屋出售给章某,双方签订了《房地产买卖合同》及补充协议。协议中约定章某“在签署本协议之后不得人为破坏个人征信而导致贷款无法审批和履行,并应积极提供贷款所需的一切相关材料。如因其他不可抗力因素导致贷款无法审批通过的,则双方可和平解约。”嗣后,章某被银行告知因其收入证明过低,无法贷款。章某认为这种情况属于“其他不可抗力因素”,故诉至法院要求解除合同并返还已支付的房款。同时薛某提出反诉,认为章某违约,要求其支付合同价20%的违约金。


【法律法规】


1、《中华人民共和国合同法》第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

2、《中华人民共和国合同法》第九十四条

【合同的法定解除】有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一) 因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二) 在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三) 当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四) 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五) 法律规定的其他情形。

3、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条:本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。


【汉宇分析师观点】


1、章某最终不能取得贷款的原因在于其出具了过低的收入证明。正常情况下,其在就职时就应当对收入有所预估,故不属于不能预见的客观情形。因此,因收入证明过低而导致贷款不能的情形即不符合法定的不可抗力情形,亦不符合协议约定的“其他不可抗力”的因素。所以本案系章某违约,其应承担相应的违约责任。

2、即便是发生贷款政策调整,首付比例调高或提升贷款利率等其他情形,也不属于不可抗力原因。因为国家的贷款政策只会对《商品房买卖合同中》的付款条件产生影响,且这种影响并非无法克服,并不会从根本上导致商品房买卖合同不能履行。

本案中章某的损失正是由于其高估了自己的贷款能力所造成的。建议购房者在购房前,应事先咨询有关银行,全面了解当前贷款政策与当地的购房政策,再签订正式合同,以免出现贷款不能导致合同违约等情况,并由此带来的纠纷和损失。



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