中垠紫金观邸延期交付 赔偿扣除“不可抗力天数”遭业主维权

南京买房惠2019-06-30 04:23:52

近日,城东楼盘中垠紫金观邸终于迎来交付,这本来应该是皆大欢喜的事情,可业主们却开心不起来,甚至很多业主都拒绝收房,这究竟是怎么回事?


这两天,大家都看到了不少关于中垠紫金观邸的交付报道,核心意思是业主提出了小区的八大问题,包括:违约金赔付天数被开发商扣除15天绿化率不足小区环境安全隐患多9楼及以下楼层无热水器等。


在业主列出的八大问题中,我们特别关注的是延期交付天数的计算问题。究竟按照什么算法呢?


01

开发商:延期交付赔偿扣除不可抗力天数


据业主王女士向凤凰房产反映,当初她们这批业主买房时,购房合同上明确写着,房子将在2017年10月31日之前交房。


中垠紫金观邸购房合同中约定,2017年10月31日前交付


但到了日子,房屋并没有如约交付,她们第一次接到延期通知,中垠称会在2017年12月31日前交付。但12月底也没兑现,后来二次延期,一直拖到今年,中垠终于2018年1月11日-16日,6天时间内进行首批新房交付。


中垠紫金观邸售楼处贴出的延期交付扣除不可抗力天数的公示


但是中垠紫金观邸售楼处贴出公示,称因项目施工期间积极配合国家公祭日、G20峰会、高考、江苏发展大会等国家阶段性需求,导致项目阶段性停工,影响至项目交付延期。


并且在公示里明确提出:确定2015年12月7日至12月15日因国家公祭日全城停工9个公历日,2017年5月17日至5月22日因江苏发展大会市政府要求停工6个公历日,累计15个公历日不计入延期赔偿期限范围内。


02

业主:没受到关于不可抗力停工的通知


对于开发商所公示的不可抗力,业主们并不能认可。王女士表示,在购房合同中,房屋原定于2017年10月31日交付。开发商违约延期至2017年12月31日,甚至直到2018年1月10日才通知交付,期间延期天数长达71天。但开发商声称因不可抗力所造成停工的天数不计入赔付。不过,合同中也注明:若因为不可抗力停工,会在90个工作日内通知到业主,但业主并没有受到任何通知。


而开发商也有说法。昨天,现代快报记者采访到中垠地产南京公司副总经理李佳鑫,对方表示,如果按照此批房屋合同签订的时间2015年11月至今来计算,期间累计按市政要求停工的天数应为36天左右,开发商方面只采纳了其中的15天进行计算,已经是出于人性化考虑。



03

延期交付赔偿 开发商和业主的15天之争



关于延期交付时间的算法就出现了两个版本:


业主:原定于2017年10月31日交付,实际交付2018年1月11日,延期天数总共71天


开发商:因不可抗力所造成停工的天数(15天)不计入赔付,因此一共56天


对此,王女士表示不能认可:“项目交付时间一拖再拖,当时开发商承诺会根据合同按照天数赔偿损失给我们,但现在交付了,延期赔偿的天数却少了15天,这所谓的15天不可抗力,我们无法认同!”


算账


在交付现场,开发商给出了两种延期交付的赔偿方案:


1、全现金形式赔付:根据实测面积计算的合同价款,按照合同约定的万分之一/天,56个延期公历日进行赔付;


2、现金+物管费补贴形式赔付:以延迟交房违约金作为基数,扣除1年物业管理费(业主可享受1年6个月物业管理服务),剩余赔付金额再以现金形式进行赔付。



我们按照当初的购房合同,开发商要按照已收价款的万分之一/天计算,向业主支付延期的违约金来看看。


购房合同中约定,中垠紫金观邸延期需给出的违约金标准


我们以业主王女士的房屋来计算,81平米,总房款150万,那么:


每天的违约赔付标准为:150万× 1 ‱ = 150元/天


业主标准计算:150元/天×71天=10650元

开发商标准计算:150元/天×56天=8400元


那么,王女士应该一共获得10650元的延期赔付金,如果扣除这“15天不可抗力”的因素,开发商将少赔付2250元给王女士 而这只是王女士的情况,如果业主买的面积更大,面临的损失金额将更加巨大!


04

公祭日属于不可抗力 合法吗?


我们再来探究,究竟什么是不可抗力,开发商的公示内容,究竟合法吗?


在中垠开发商的公示里,国家公祭日江苏发展大会被列为“不可抗力”,不计入延期赔偿期限。


值得参照的是,在2008年北京奥运会期间,北京市政府也对当时北京所有在建工地,发布了长达两个月的”施工禁令。包括北京“莱镇香格里”等多个小区业主,之后也遭遇了“奥运停工延期交付”,一些开发商都将此归咎于不可抗力,并在违约金支付标准上,打了折扣或不予支付。


当时北京知名律师邱宝昌在接受媒体采访时就表示,奥运会不属于不可抗力,将延期交房的责任“归咎”于此,是对奥运会的不尊重。奥运期间停工,肯定会对工程进度造成影响。但这种影响程度的大小,是由不同工程的具体情况决定的。即便双方产生诉讼,判决结果并非只受某一证据影响,最终还得看双方谁的举证更加充分。


针对南京这一项目的问题,凤凰房产也咨询了相关律师们的意见。


江苏国成律师事务所律师艾黎清表示,不可抗力一般是指社会灾害,比如洪水、冰雹等,但政府开会、举办公祭仪式属于可预见的事件,不属于不可抗力。


江苏恒山律师事务所主任章熙林律师也明确表示,会议、国家公祭日期间施工停工,不属于不可抗力的原因。


他进一步解释道:所谓的不可抗力,是指由于发生了当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件,以致不能履行或不能如期履行合同,发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同,具有“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。如水灾,地震等。


章律师表示,中垠紫金观邸公示中提到的“不可抗力”,不属于不可抗力,公示是无效的。


05

开发商:业主诉求已经上报


对于延期交付的天数认定,中垠紫金观邸的开发商——中垠地产 相关负责人回应,这个问题开发商和业主双方正在协商,他们已经把业主的诉求上报总经理办公会,等确定后再给明确答复。


今天,1月16日已经是中垠紫金观邸本批房源交付的最后一天,凤凰房产记者对于此事,还将继续保持关注。


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