法合类案 “限购令”是否属于不可抗力?

法合实验室2019-06-11 14:09:55

第054号

LawSumLab, BigLawDataReport: Case, BL-DR-C054, 20170324


自2月28日以来,仅仅半个多月时间,据不完全统计,共有18个城市出台限购或者限购升级措施。


北京:22日晚,北京限购令再度升级:即日起,北京购房资格审核中的纳税记录“连续5年()以上在本市缴纳个人所得税”,为往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税。且每个月税费不能为0元。


广州:3月18日起,本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房政策;本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的,在本市限购1套住房。


成都:24日起,二手房被限购,限购区域购房资格审查从1年提升到24个月以上,购房者需有限购区域户籍,除高新南区和天府新区两个限购区域外,成都新增11限购区域可以交叉购买,不得以补缴社保的方式在限购区域买房。



签订购房合同后遇上“限购令”,怎么办?“限购令”是否属于不可抗力?


通过“星云律例”大数据搜索引擎,本期“法合类案”从各级人民法院公开的裁判文书中找出了以下相关案例,供大家参考。



法合类案


01 “限购令”属于“不可归责于当事人双方的事由”,买方可要求解除合同并退还定金——陈少娟与广州市番禺房地产综合开发有限公司房屋买卖合同纠纷


基本案情


2010年4月,陈少娟作为买受人与广州市番禺房地产开发公司签订了《认购协议》(为其购买的第三套房)付款方式为银行按揭;如买受人未按约定签署《商品房买卖合同》,则已支付的定金作为违约金不予退还。


同年10月,广州出台“限购令”,其中明确各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套以上住房贷款。其后陈少娟因要求退还定金50000的问题诉至原审法院。


法院说理


在《商品房买卖合同》签订前,因银行房贷政策相应调整,该政策出台以及具体内容如何,是当事人签订认购协议时无法预知的


根据调控房屋政策规定内容,可以证实陈少娟不能按《认购协议》约定条件购买涉诉房屋的事实,因此双方未能签订《商品房买卖合同》属于不可归责于当事人双方的事由,不应视为陈少娟违反合同的约定。


法院判决


一、被告广州市番禺房地产开发公司与原告陈少娟于签订的《昊龙花园认购协议》解除;


二、被告应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈少娟返还定金50000元。

案号:(2014)穗中法民五终字第4196号

审理法院:广州市中级人民法院

裁判时间:2014-11-01



02 限购政策符合“不可抗力”导致合同不能履行的特征——向兰兰诉周建平房屋买卖合同纠纷


基本案情


2015年11月,周建平(买方)与向兰兰(出售方)签订房地产买卖协议,当日,周建平支付首期购房款535,000元。


2016年3月25日,上海市发布:从严执行住房限购政策,提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。


前述政策出台后,周建平向上海市闵行区房地产交易中心咨询,得知其购买涉案房屋无法办理过户手续。


法院说理


因新政的出台,使得周建平至合同约定的过户时不再符合本市购房条件,无法继续购买涉案房屋,该情形符合“不可抗力”导致合同不能履行的特征


现因不可抗力导致合同无法继续履行,周建平要求解除合同,符合法律规定。


法院判决


一、周建平与向兰兰签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》解除;


二、向兰兰于判决生效之日起十五日内向周建平返还585,000元;


三、驳回向兰兰的全部反诉请求。

案号: (2016)沪01民终13748号

审理法院:上海市第一中级人民法院

裁判时间:2017-01-20



03 有特殊约定的,合同不能因“限购令”解除——罗彩芬与浙江保利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案


基本案情


2010年4月,罗彩芬与保利公司签订《商品房买卖合同》,约定:总价款为4541750元,银行按揭,应于合同签订之日支付首期购房款1371750元,剩余购房款应在签订合同后七天内办理完毕相关贷款手续


合同还约定:如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额,买受人应选择其他出卖人认可的付款方式,否则出卖人有权解除合同,并收取五万元违约金。


2010年4月17日,国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,规定对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。


法院说理


即使罗彩芬确因受房产新政影响而无法获得按揭贷款,也并非保利公司的原因造成,故保利公司依约可以要求罗彩芬选择其认可的付款方式继续履行合同。


鉴于双方有如上特殊约定,罗彩芬以受房产新政影响无法获得贷款为由要求退房缺乏依据,故罗彩芬的诉讼请求,不予支持。


法院判决


驳回罗彩芬的诉讼请求。

案号:(2014)浙杭民终字1909号

审理法院:杭州市中级人民法院

裁判时间:2015-01-04




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