以案说法—不可抗力致无法按期交房,可免除开发商违约责任吗?

博乐律师2019-05-05 10:50:56

无论是新房买卖还是二手房买卖,签合同的时候我们都会注意到这样几个字“不可抗力”,那么不可抗力究竟指的是什么呢

本期的以案说法,就通过博乐所邱有坤律师承办的一起商品房买卖案件,来跟大家讨论一下什么是不可抗力。

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【案件事实】

2010年8月,王某与开发商A公司签订商品房预售合同,购买了一套商品房,合同约定交房时间为2011年12月30日前,除不可抗力外,若A公司逾期交房超过30天,王某有权单方面解除合同,若A公司对王某单方解除合同有异议的,应在接到解除合同的书面通知之日起45天内,向人民法院确认解除合同的效力等。补充条款又约定,因政府行为或执行政府的法规、规章、命令及规定等导致延期交付房屋的,A公司不承担违约责任。

合同履行过程中,王某支付了全部价款。2012年1月29日,A公司发出交房通知,通知于2月10日前办理交房手续。2月2日,A公司收到王某发出的退房申请函要求解除合同。期间,双方曾进行协商,但未达成一致意见。A公司认为,其系因执行政府临时调换保温材料导致工程工期延误,故A公司延期交房系不可抗力引起,王某单方解除合同无事实及法律依据。据此,A公司遂向一审法院提起诉讼,请求确认王某于2012年2月2日解除原、被告间签订的商品房预售合同的行为无效。

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裁判结果

法院经审理认为,双方在订立合同以后,在涉案房屋所在的建设工程施工过程中,国家消防部门分布新政策对建筑外保温材料的要求提高了标准,要求有关部门和建设单位必须严格执行,故该政府行为是当事人在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的,属于法律规定和合同约定的不可抗力范围

A公司为执行新规定,停止了原设计的外墙保温材料施工,并变更设计、采购符合要求的建筑外保温材料后恢复对建筑工程施工,这一过程必然会导致施工工期的延长,影响工程的交付及房屋交付。A公司延期交房的时间离合同约定的时间超过一个多月,根据对上述客观情况的综合判断,法院认定A公司延期交房在合理的时间范围内,并不影响当事人合同目的的实现。综上,A公司因不可抗力导致迟延履行交房义务,根据法律规定和合同约定,王某解除合同的条件尚未成就,其提出解除合同的行为无效,合同应当继续履行,遂判决支持了A公司的诉请。

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律师评析

本案涉及的主要问题是A公司因执行相关政府部门新政策导致工程工期延长,致A公司无法按约交付房屋是否构成不可抗力因素。我们认为构成不可抗力,通常不可抗力的构成应符合以下几个条件:

履行期间性

履行期间性:对某个具体合同而言,不可抗力事件应发生在合同签订之后、终止之前,即该事件是在合同履行期间发生的。

本案中,A公司与王某于2010年8月签订商品房预售合同,约定A公司应于2011年12月30日前将涉案房屋交付给王某,合同订立后,涉案房屋所在的建设工程施工过程中,相关政府部门于2011年3月前后出台新政策要求更换外墙保温材料,该事件系发生在A公司与王某签订合同后、该合同权利义务履行完毕之前,符合构成不可抗力的时间构成要件。

不可预见性

不可预见性:即当事人在订立合同时对该事件是否会发生是不能预见到的。

本案中,A公司与王某签订商品房预售合同时,根据国家相关政策、法规规定,民用建筑建筑外墙保温材料的燃烧性能为不低于B2级,也就是说所有的民用建筑外用保温材料只要符合该规定均能通过相应的消防验收,正是基于对国家相关政策、法规的这种合理信赖,A公司对涉案房屋所在建设工程的外墙保温材料原先均采用了燃烧性能为B2等级的XPS板,然在合同履行过程中,相关政府部门对政策、法规进行了调整,将建筑外保温材料的燃烧性能调整至A级,显然,A公司及王某在签订合同时双方均无法预见到该种情况的出现。

不可避免性

不可避免性:合同生效后,当事人对可能出现的意外情况尽管采取了及时合理的措施,但客观上仍不能避免该情况的发生。

本案中,A公司接到相关政府部门转发的关于将民用建筑外墙保温材料燃烧性能调整至A级的通知后,即会同工程监理单位至相关政府部门进行咨询并确认,所有在建工程的外用保温材料均应按新政策要求进行调整、更换,否则将无法通过消防验收,对此,工程设计单位亦予以了确认,并据此对建筑施工图进行了相应的变更。综上,我们认为,在合同履行过程中,因国家政策的调整,致A公司不得不根据相关文件的要求调整外用保温材料,并且其若不进行调整将导致所有在建工程无法通过消防验收的严重后果,显然,对前述意外情况的出现A公司不论采取何种措施均是无法避免的。

不可克服性

不可克服性:指合同的当事人对某个意外事件造成的后果不能克服,若该意外事件造成的后果可以通过当事人的努力而得到克服的,那么这个意外事件就不能构成不可抗力事件。

本案中,A公司根据设计单位的建筑施工图设计,至2011年3月底,施工单位已采用燃烧性能为B2级的保温材料对涉案房屋所在的建设工程进行了施工,并采购了大量的B2级的保温材料,相关政府部门颁布新政策对建筑外用保温材料的要求提高标准后,A公司为执行新规定,停止了原设计的外墙保温材料的施工,并得对已施工的部分进行铲除,还得对原施工图设计进行变更、采购符合新规要求的保温材料等,前述这一系列过程必然会导致工程施工工期的延长,从而导致A公司无法按期向王某交付房屋。

综上,我们认为本案中A公司为执行相关政府部门新规而更换外墙保温材料致其延期交房的行为,理应属于不可抗力的范畴,构成合同所约定的可以延期交付房屋的情形,并且涉案房屋实际延期交付仅为三十多日,并未实质性的影响合同目的的实现,因此,A公司因不可抗力因素而无法按期交付房屋,其依法、依约均可免除由此产生的违约责任,王某关于解除双方间签订的商品房预售合同的条件未成就,其解约行为依法不产生法律效力。



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